Hoe kan ik mijn sociale koopwoning verkopen?
Als je een woning koopt, wil je er meestal heel lang blijven woning. Maar soms heb je goede redenen om jouw sociale koopwoning terug te verkopen. Toch hou je best rekening met de bepalingen die in je aankoopakte zijn opgenomen.
Ook als je bij Wonen in Vlaanderen (vroeger VMSW) een Bijzondere Sociale Lening hebt afgesloten (de Vlaamse Woonlening) zijn er bepalingen in de hypotheekakte waarmee je rekening moet houden.
In beide gevallen gaat het over de woonstverplichting. Je moet immers gedurende minstens 20 jaar in je woning blijven wonen.
Hieronder lees je alles over de regels die je moet volgen en hoe de procedure verloopt als je toch je woning wil verkopen.
Wat is de woonstverplichting?
Als je een sociale koopwoning aankoopt heb je een aantal verplichtingen waar je aan moet voldoen. De belangrijkste is de twintigjarige woonstverplichting. Dit betekent dat je jouw woning na de aankoop twintig jaar moet bewonen. Deze termijn van twintig jaar start vanaf de dag waarop je je aankoopakte ondertekent. Je mag je woning tijdens die periode niet verhuren of er een zakelijk recht op afstaan, ook niet aan een erfgenaam. Het verbod om een zakelijk recht af te staan, houdt in dat je de woning bijvoorbeeld niet (deels of geheel) mag verkopen, schenken, in erfpacht geven, … Als je zou overlijden vóór het verstrijken van de termijn van twintig jaar, dan moet één van je erfgenamen de verplichtingen verder naleven. Dit geldt enkel voor de erfgenamen die een zakelijk recht erfden om de woning te bewonen (bijvoorbeeld: vruchtgebruik, volle eigendom). Leef je zelf of een van je erfgenamen deze verplichtingen niet na, dan kan de sociale huisvestingsmaatschappij een schadevergoeding eisen of beslissen om de koopwoning terug te kopen (wederinkoop). De regels hierover zijn dus van kracht als je je woning wil verkopen
Hoe kan ik mijn sociale koopwoning verkopen?
Soms kan je door omstandigheden niet anders dan je woning verkopen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als je voor je werk moet verhuizen, bij een echtscheiding, als je woning te klein is geworden om er met een nieuw-samengesteld gezin te blijven wonen, omdat je een hulpbehoevend familielid in huis wil nemen, … De reden waarom je je woning wil verkopen is meestal heel persoonlijk. Hou er bij je beslissing om te verkopen wel rekening mee dat de procedure daarvoor sterk gereglementeerd is en je verschillende stappen moet volgen.
- Breng Woonland op de hoogte.
De beslissing op te verkopen neem je meestal niet van vandaag op morgen.
Contacteer Woonland als je overweegt om je woning te verkopen. Samen bekijken we de mogelijkheden en overlopen we de verschillende stappen zodat alles duidelijk is.
Een eerste contact is volledig vrijblijvend. - Stuur een kopie van je facturen en aankoopbewijzen door.
Je hebt na de aankoop van je woning wellicht heel wat werken in je woning uitgevoerd. Denk maar aan de keuken, de badkamer, vloeren… De kosten die je kan bewijzen, nemen we mee in de berekening van de wederinkoopprijs. Dat doe je door een kopie van de facturen door te sturen via e-mail of post.
We kunnen alleen rekening houden met bewezen uitgaven. Dat zijn facturen of kasticketten op jouw naam. Een offerte of bestelbon is geen geldig bewijs.
We betalen enkel investeringen terug die onroerend goed zijn. Dat is alles wat echt vastzit aan de woning (bijvoorbeeld ingebouwde kasten, laminaatparket, tegels, verf, een zonnescherm,…) Dat geldt ook voor ingebouwde elektrische apparaten (bijvoorbeeld koelkasten, ovens, kookplaten, alarminstallaties…).
Roerende goederen (bijvoorbeeld gordijnen, lusters, kapstokken…) komen niet in aanmerking. Ook werkmateriaal rekenen we niet mee. - We berekenen de wederinkoopprijs
Als we jouw facturen gekregen hebben, kunnen we de wederinkoopprijs berekenen. Daarvoor maken wij gebruik van een rekenmodule van Wonen in Vlaanderen. Die berekening gebeurt dus altijd op dezelfde manier:- We vertrekken van de oorspronkelijke aankoopprijs van jouw woning, zoals die opgenomen is in de aankoopakte.
- Daar tellen we de notariële kosten voor de aankoop bij. De kosten voor een eventueel hypothecair krediet vallen hier niet onder.
- Deze aankoopkosten worden geïndexeerd volgens de indexcijfers van Wonen in Vlaanderen.
- Bij dat bedrag tellen we de kosten voor verbeteringswerken en afwerking op (waar je dus jouw facturen van hebt bezorgd).
De uitkomst van die optelsom is het bedrag waaraan we jouw woning eventueel kunnen wederinkopen.
- Wij komen op bezoek
Voor we beslissen om je woning al dan niet weder in te kopen, komen we op plaatsbezoek. We maken daarvoor een afspraak en bekijken dan samen de staat van je woning. We kijken na of ze goed onderhouden, of er technische problemen zijn (bijvoorbeeld vocht), of de elektrische installatie conform is, of het schrijnwerk in orde is, enz.
Met jouw toestemming maken we ook een aantal foto’s die we later mogelijk kunnen gebruiken om de woning terug te verkopen. - Onze raad van bestuur beslist
Na het plaatsbezoek beslist onze raad van bestuur of Woonland jouw woning al dan niet wederinkoopt.
Daarbij wordt met verschillende factoren rekening gehouden:- Wat is de wederinkoopprijs?
- Aan welke prijs kan de woning eventueel terug verkocht worden?
- Welke schadevergoeding moet er betaald worden als we de woning niet wederinkopen?
- Wat is de staat van de woning?
- Beantwoordt de woning nog aan de normen van vandaag?
- Welke kosten zijn er aan de woning voor we ze kunne verkopen?
- Zijn er al eerder wederinkopen gebeurd in het betreffende project of de buurt?
- Hoeveel kandidaten staan er op de wachtlijst voor de gemeente waar de woning gelegen is?
- Zijn er andere specifieke factoren die meespelen? Het klinkt misschien raar, maar alleen onze raad van bestuur beslist.
Of jij graag je woning zelf wil verkopen of liefst wil dat wij ze wederinkopen, maakt geen verschil. Je kan dus niet zelf voorstellen om de schadevergoeding te betalen om je woning de private markt te kunnen verkopen. Onze raad van bestuur oordeelt volledig onafhankelijk en zo objectief mogelijk over de eventuele wederinkoop.
We kunnen alleen rekening houden met bewezen uitgaven. Dat zijn facturen of kasticketten op jouw naam. Een offerte of bestelbon is geen geldig bewijs. De raad van bestuur heeft dus 2 mogelijkheden:
- ofwel koopt Woonland jouw woning terug;
- ofwel koopt Woonland jouw woning niet terug, maar krijg je de toestemming om zelf te verkopen. We vragen dan wel een schadevergoeding.
Mogelijkheid 1: Woonland koopt je woning terug.
In dat geval gaat de procedure verder zoals hieronder beschreven:
- Je gaat akkoord met de wederinkoopprijs
Wanneer de raad van bestuur de beslissing heeft genomen om je woning terug te kopen, krijg je van ons een brief met de beslissing tot wederinkoop. Daarin wordt ook duidelijk de wederinkoopprijs vermeld die we zullen betalen.
Als je akkoord gaat met die wederinkoopprijs, dan vragen we je om een kopie van die brief voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen.Als je jouw woning samen met je partner hebt gekocht, moeten jullie beiden de brief ondertekenen voor akkoord.
Het kan ook zijn dat je niet akkoord gaat met de wederinkoopprijs. Dan kan je een gemotiveerd verzoek aan de raad van bestuur richten om de wederinkoopprijs te herbekijken. De raad zal zich dan over die vraag beraden en beslissen. Je moet dan wel grondig motiveren waarom je niet akkoord gaat.
Als we niet tot een akkoord over de wederinkoopprijs komen, gaat de verkoop niet door. Je mag je woning in dat geval ook niet verkopen op de private woonmarkt! - We sturen het dossier door naar de notaris
Zodra we je akkoord hebben ontvangen met de beslissing tot wederinkoop, sturen wij dit door naar onze notaris. De notaris zal de nodige opzoekingen doen om de wederinkoopakte voor te bereiden. Dit kan drie tot vier maanden duren.
Je kan kiezen om je eigen notaris in te schakelen om de verkoopakte mee te verlijden of je kan onze notaris kiezen. Die keuze is volledig vrij. De kosten voor de notariële akte zijn voor jou, omdat het gaat om een wederinkoop op jouw vraag.
De notaris zal ook een aantal documenten vragen waar jij als eigenaar voor moet zorgen:- het post-interventiedossier (het dossier met alle technische gegevens en plannen van je woning)
- een geldig keuringsattest van de elektrische installatie
- een geldig EPC-attest.
- We ondertekenen de verkoopakte bij de notaris
De laatste stap is de ondertekening van de wederinkoopakte bij de notaris, waarbij wij je de wederinkoopprijs betalen. De woning wordt dan opnieuw eigendom van Woonland.
We nemen op dat ogenblik ook de meters voor water, gas en elektriciteit over. Om de meterstanden op te nemen en de nodige overnamedocumenten in te vullen, maken we een afspraak op de dag van de ondertekening of de dag ervoor. Op de dag van de wederinkoop moet de woning in principe “vrij en onbelast” zijn. Dat houdt in dat de eventuele hypothecaire lening op die dag moet worden terugbetaald. Daarnaast moet de woning volledig leeggemaakt en schoongemaakt zijn. Alleen goederen of meubelen waarover er een akkoord is om over te nemen, mogen in de woning blijven. Er mag uiteraard niemand meer wonen.
Uitzonderlijk kan de raad van bestuur je toestemming geven om na de wederinkoopakte nog een korte tijd in de woning te blijven wonen (bijvoorbeeld om in die tijd een nieuwe woning af te werken). Er wordt dan een redelijke bezettingsvergoeding gevraagd voor die periode.
Mogelijkheid 2: Woonland koopt jouw woning niet terug.
In deze situatie mag je zelf jouw woning verkopen op voorwaarde dat je een schadevergoeding betaalt.
- Je krijgt de formele toestemming om jouw woning te verkopen.
Je krijgt een brief. In deze brief staat dat de raad van bestuur besloten heeft jouw woning niet weder in te kopen. Dat betekent dat je vrij over jouw woning mag beschikken en je dus niet meer aan de bewoningsplicht moet voldoen.
De voorwaarde hiervoor is dat je een schadevergoeding moet betalen. Het bedrag van die schadevergoeding staat ook vermeld in de brief die je krijgt.
Zolang je deze brief niet hebt, ben je dus wel gehouden aan de woonstverplichting en mag je jouw woning niet verkopen of verhuren. - Je betaalt de schadevergoeding aan Woonland
Het bedrag van de schadevergoeding is opgenomen in je oorspronkelijke aankoopakte. Het is afhankelijk van wanneer je jouw woning aangekocht hebt en vermindert jaarlijks met één twintigste.
Bij de verkoop van jouw woning zal jouw notaris op voorhand bij Woonland nogmaals de bevestiging vragen dat je jouw woning mag verkopen en welke schadevergoeding daar tegenover staat. Jouw notaris houdt dit bedrag automatisch af van de verkoopsom van jouw woning en stort dit door aan Woonland.
Op dat ogenblik ben je volledig vrijgesteld van de woonstverplichting.
Als je jouw woning niet verkoopt, maar wil verhuren, dan moet je zelf het bedrag van de schadevergoeding aan ons betalen op het ogenblik dat je de woning niet meer zelf bewoont. Pas daarna ben je vrijgesteld van de woonstverplichting en mag iemand anders de woning bewonen. Als woonmaatschappij zijn wij verplicht om deze woonstverplichting periodiek te controleren voor alle woningen die we verkocht hebben. Het spreekt voor zich dat wij die controles ook effectief uitvoeren.
Wat met mijn lening?
Voor jouw hypothecair krediet (jouw lening) is het eenvoudig. Als je jouw woning verkoopt binnen de looptijd van jouw lening, moet je het openstaande deel van jouw lening volledig terugbetalen. Als je dus geleend hebt op bijvoorbeeld 26 jaar, dan heb je ook een woonstverplichting van 26 jaar!
Bij de vervroegde terugbetaling wordt bovendien een wederbeleggingsvergoeding gevraagd.
Wat moet ik hiervoor doen?
Praktisch wordt alles door jouw notaris geregeld bij de verkoop. Hij/zij vraagt aan Wonen in Vlaanderen welk ontleend kapitaal er nog open staat en hoeveel de wederbeleggingsvergoeding bedraagt. Dat is standaard 3 maanden intrest op het openstaand kapitaal.
De notaris maakt bij de verkoop de afrekening en betaalt aan Wonen in Vlaanderen uit wat zij moeten krijgen. Het resterende deel krijg jij uitbetaald. Als het over een sociale koopwoning gaat, houdt jouw notaris ook de eventuele schadevergoeding in die aan Woonland betaald moet worden.
Ik verkoop mijn woning niet, maar ik wil ze verhuren. Kan dat?
Als je jouw woning niet verkoopt, maar verhuurt, voldoe je ook niet meer aan de woonstverplichting. Dat wordt ook regelmatig gecontroleerd door Wonen in Vlaanderen. Je intrestvoet zal in dat geval met 2% stijgen. Wonen in Vlaanderen kan dan zelfs eisen op het openstaand kapitaal onmiddellijk terug te betalen. Dit is financieel niet echt een interessante optie.
Je zal immers ook de schadevergoeding aan Woonland moeten betalen als het een sociale koopwoning betreft.
Ik heb niet bij Wonen in Vlaanderen geleend, maar bij de bank. Wat dan?
Als je niet bij Wonen in Vlaanderen hebt geleend, maar bij een klassieke bank voor jouw sociale koopwoning, dan is de kans heel groot dat je ook daar je lening vervroegd moet terugbetalen als je jouw woning verkoopt. Jouw woning is namelijk onderpand voor jouw hypothecaire lening. (Stel dat je jouw lening niet kan terugbetalen, dan kan de bank jouw woning in beslag nemen.)
Ook hier zal je waarschijnlijk een wederbeleggingsvergoeding van 3 maanden intrest moeten betalen.